Prima casă vs. credit imobiliar – cum să facem alegerea corectă?

Dorim să ne achiziționăm o locuință și constatăm că oricât am strânge cureaua, oricum am calcula și am economisii pe termen scurt, nu dispunem de suficienți bani pentru a ne putea achiziționa locuința pe care ne-o dorim și de care avem nevoie. Nu e nici o problemă: creditul e un instrument financiar inventat încă din lumea antică. De la primele bănci din Asiria și Babilon care acordau credite în grâne pentru fermieri, am ajuns azi la instrumente financiare multiple, unele extrem de complexe, rolul lor fiind acela de a ne face nouă viața mai ușoară, ce-i drept și profit bancherilor. Dar cum îl alegem pe cel corect? De pildă, în cazul creditelor pentru achiziția de locuințe, de ce să alegem un credit imobiliar și nu un credit de tip Prima casă, contractat prin intermediul programului guvernamental aflat deja în derulare de câțiva ani buni? Aparent, condițiile sunt mai bune, grație avansului mai mic pe care cei care se împrumută trebuie să-l dețină la contractare. Dar acesta e doar unul din indicatori, doar unul din elementele pe care trebuie să le luăm în calcul atunci când ne împrumutăm. Haideți să le luăm pe rând și să le analizăm mai pe îndelete, pentru a înțelege mai bine diferențele dintre cele două tipuri de credite.

 

Avansul minim solicitat de bancă

Spre deosebire de un credit simplu, pentru nevoi personale, ca să-l luăm ca exemplu, orice credit imobiliar presupune contractarea unei sume mai mari de bani. Pentru a putea fi acordat în vederea achiziției unui imobil sau a unei părți de imobil, creditul imobiliar trebuie să fie însoțit de un avans din partea celui care îl accesează. Acest avans diferă însă destul de mult de la un credit la altul. Cel mai mic, în cazul creditelor pentru locuințe, este avansul pentru creditul de tip Prima casă, unde minimul este de doar 5%. În același timp, pentru un credit imobiliar clasic, în afara programului guvernamental, trebuie să veniți cu un avans minim situat de regulă în 15% și 25% din suma împrumutată. La prima vedere, e clar că diferența este mare. Dacă luăm o valoare a creditului de 50.000 de euro, vom vedea că e o diferență considerabilă de la 2.500 de euro, până la 7.500 de euro. Având un avans de cel puțin 3 ori mai mare, trebuie să vedem și care sunt avantajele de cealaltă parte, la creditul imobiliar, dacă ele există. Și există.

 

Analiza dosarului și depozitul colateral

Cum spuneam avansul nu este totul în evaluara creditului. Încă din capul locului, trebuie să știți că un credit prin programul Prima casă presupune o perioadă mai îndelungată pentru analiza dosarului pentru că sunt două entități care să aprobe creditul: banca de la care luați creditul și Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM). Acest FNGCIMM poate cere în anumite cazuri lămuriri sau completări dosarului de credit primit de la bancă, iar această corespondență și completare de acte la dosar vă va „costa” și mai mult timp. Diferența nu e colosală, însă există: în timp ce perioada medie de aprobare a unui dosar de credit Prima casă este de 45-60 de zile, pentru un credit imobiliar banca are nevoie în medie de doar 20-25 de zile pentru a aproba dosarul și a vira banii. În unele cazuri asta contează, mai ales dacă ați găsit o ofertă bună pe care nu doriți să o ratați. Totuși, se poate să aveți timpul necesar la dispoziție. Atunci mai trebuie să știți că pentru a putea accesa un credit de tip Prima casă trebuie să constituiți și un așa-numit depozit colateral, depozit care nu este cerut în cazul creditelor imobiliare clasice. Valoarea acestuia este egală cu contravaloarea a trei rate, iar banii revin la cel care a realizat depozitul abia la finalul derulării creditului. De regulă primiți acești bani înapoi după 20-30 de ani, perioadă pentru care banca nu plătește nici un fel de dobândă, așadar sunteți nevoiți să țineți blocați o sumă de ordinul a câteva mii de lei, fără nici un beneficiu. Așadar, după ce vedeți care ar fi valoarea depozitului colateral, e bine să reevaluați diferența dintre avansul mai mic al creditului Prima casă față de cel imobiliar clasic și să vedeți dacă merită.

 

Slalomul printre comisioane

De asemenea, e foarte important de analizat la evaluarea creditelor și valoarea comisioanelor pe care le veți plăti. Credit Prima casă, indiferent de banca cu care veți lucra, presupune plata unui comision anual care va merge în contul FNGCIMM. Este vorba despre așa-numitul comision de gestiune a garanției, care nu se regăsește la creditul imobiliar clasic. Acolo însă, băncile practică alte tipuri de comisioane, care diferă de la bancă la bancă, așadar e bine să citiți cu atenție ofertele pe care le primiți. Veți constata că unele bănci practică inclusiv comisioane de analiză a dosarului (care se plătesc o singură dată, atunci se contractează creditul), iar unele bănci au inclusiv comisioane lunare percepute pentru administrarea creditului. Mai introduceți apoi în ecuație și costurile comune celor două tipuri de creditare, cum sunt costurile generate de evaluarea locuinței cumpărate, asigurările pentru locuință și cele de viață sau taxele notariale implicate de acest proces.

 

Condiții speciale de eligibilitate

Din păcate și la capitolul restricții și condiții speciale de eligibilitate, tot creditul Prima casă este cel dezavantajat față de cel imobiliar clasic. Dacă la acesta din urmă nu prea există limite și condiții speciale de eligibilitate, la primul lista este lungă. Să trecem în revistă cele mai importante restricții ale creditului Prima casă:

  • Suma acordată este limitată la cel mult 66.500 de euro pentru o locuință nouă și 57.000 de euro pentru una veche. Poate în orașele mai mici asta nu e o problemă, însă în marile orașe, unde prețul locuințelor este mai mare, deja asta poate însemna inutilitatea creditului. În comparație, creditul imobiliar este limitat doar de veniturile solicitantului.
  • Pentru a fi eligibil, cel care solicită creditul trebuie să nu dețină în proprietate o locuință mai mare de 50 mp.
  • Locuințele achiziționate prin programul Prima casă nu pot fi vândute sau închiriate în primii 5 ani de la achiziție. Așadar, atenție mare la motivul pentru care achiziționați imobilul.
  • Creditele Prima casă nu pot fi refinanțate prin credite ipotecare standard. De reținut asta pentru că, la câțiva ani de derulare a programului guvernamental, există astfel de cereri, generate în special de cazurile în care creditul a fost contractat de doi soți care între timp au divorțat. Așadar, chiar și după divorț, creditul rămâne o povară comună a celor doi.
  • Pentru creditele Prima casă, dosarul este mai voluminos și presupune întocmirea mai multor acte, care necesită mai mult timp și alți bani cheltuiți.

În privința dobânzilor este de remarcat că diferențele dintre cele două tipuri de creditare se reduc tot mai mult, chiar dacă formulele de calcul diferă. Totuși, e bine să citiți ofertele cu atenție.

De fapt, până la urmă, oricâte sfaturi v-am oferi, ele sunt doar instrumente cu care să parcurgeți mai ușor ofertele și contractele care vi se pun în față. Sfatul cel mai important pe care vi-l putem oferi rămâne acesta: citiți și recitiți contractele de creditare, pentru că acolo veți găsi cele mai relevante informații. Unde nu înțelegeți, întrebați consultanții băncii, însă nu semnați până nu sunteți siguri că ați înțeles perfect la ce anume vă angajați, având în vedere perioadele de timp pe care vă îndatorați și sumele implicate.

By | 2017-10-02T15:26:19+00:00 October 2nd, 2017|Știri Fomco Imobiliare, Știri și Noutăți|0 Comments